Уже 12 ноября в 15:00 (UTC+4) — бесплатный вебинар по теме этой статьи: резидентство, владение недвижимостью, CRS и КИК в 2025–2026. Разберём реальные кейсы и ошибки.

Запишитесь сейчас

Оглавление

1. Прямое владение физическим лицом: Прозрачность и двойные обязательства

2. Владение через КИК

3. анализ рисков и стратегий

4. FAQ

Владение недвижимостью в ОАЭ является популярной инвестиционной стратегией. Однако выбор способа владения — напрямую физическим лицом или через юридическое лицо — имеет кардинальные различия с точки зрения налогообложения, отчетности и конфиденциальности, особенно для налоговых резидентов РФ.

Прямое владение физическим лицом: Прозрачность и двойные обязательства

Приобретение недвижимости напрямую на физическое лицо является наиболее простым и прозрачным способом.

• Налогообложение в РФ: Налоговый резидент России обязан декларировать весь свой мировой доход. Это означает, что доход, полученный от сдачи в аренду или продажи недвижимости в ОАЭ, должен быть задекларирован в РФ, и с него должен быть уплачен НДФЛ по действующей прогрессивной шкале (13% с дохода до 5 млн руб. в год, 15% с превышения и т.д.).

• Налогообложение в ОАЭ: Для физических лиц в ОАЭ отсутствует налог на доход от сдачи недвижимости в аренду и налог на прирост капитала при ее продаже. Существуют единовременные регистрационные сборы при покупке (например, 4% от стоимости объекта в Дубае) и ежегодные муниципальные сборы, взимаемые с арендной платы (5% для жилой недвижимости в Дубае).

• Роль СИДН: Статья 6 ("Доходы от недвижимого имущества") и Статья 13 ("Доходы от отчуждения имущества") нового СИДН закрепляют за государством, в котором находится недвижимость (т.е. ОАЭ), приоритетное право на налогообложение таких доходов. Однако это не отменяет право России также облагать этот доход. СИДН лишь обязывает Россию предоставить зачет налога, уплаченного в ОАЭ. Поскольку налог на доход от недвижимости для физлиц в ОАЭ фактически равен нулю, сумма зачета также будет нулевой. В результате вся налоговая нагрузка ложится на плечи российского резидента, и СИДН в данном случае защищает лишь от гипотетического двойного налогообложения в будущем, но не снижает текущие налоговые обязательства в РФ.

Владение через КИК: Конфиденциальность против комплаенса

Альтернативной стратегией является владение недвижимостью через компанию, зарегистрированную в ОАЭ (например, в свободной зоне ADGM или RAKEZ) или в другой юрисдикции.

• Структура: Физическое лицо владеет акциями компании, а компания, в свою очередь, владеет объектом недвижимости.

• Преимущества: Такая структура может обеспечить более высокий уровень конфиденциальности (имя владельца не фигурирует в публичном реестре недвижимости), упростить процедуры наследования и предоставить инструменты для защиты активов.

• Риски и обязательства для резидента РФ:

  1. Статус КИК: Такая компания практически всегда будет признаваться Контролируемой Иностранной Компанией (КИК) для ее российского владельца-резидента.

  2. Отчетность: Возникает комплекс обязательств перед ФНС России: подача уведомления об участии в иностранной организации, ежегодная подача уведомления о КИК, а также предоставление финансовой отчетности компании.

  3. Налогообложение: Нераспределенная прибыль КИК (например, доход от аренды, оставшийся в компании) подлежит налогообложению в РФ у контролирующего лица по ставкам НДФЛ, если для этой прибыли нет оснований для освобождения.

  4. Пассивный доход: Доход от сдачи недвижимости в аренду и ее продажи классифицируется российским законодательством как "пассивный" доход.23 Это делает практически невозможным применение одного из самых популярных оснований для освобождения прибыли КИК от налогов — статуса "активной компании", так как для него доля пассивных доходов не должна превышать 20%.

Сравнительный анализ рисков и стратегий

Выбор между прямым владением и структурой с использованием КИК — это компромисс между простотой и административной нагрузкой.

Таблица: Сравнительный анализ владения недвижимостью в ОАЭ

Если я нигде не живу 183 дня, значит ли это, что я никому не должен платить налоги?

Это распространенное и опасное заблуждение. Налоговый резидент РФ несет обязанность по уплате налогов со своего мирового дохода. Если по правилам СИДН ваш "центр жизненных интересов" остается в России, вы сохраняете статус налогоплательщика в РФ по мировому доходу, независимо от количества дней фактического пребывания в стране.

Спасет ли меня от CRS открытие счета на компанию, зарегистрированную, например, на BVI?

Нет, не спасет. При открытии счета для такой компании в банке ОАЭ, банк в рамках процедур due diligence все равно запросит информацию о конечных бенефициарах (контролирующих лицах). Если бенефициар является налоговым резидентом РФ, информация о нем и о счете компании будет передана в ФНС России. Использование дополнительной корпоративной прослойки лишь усложняет структуру, но не скрывает бенефициара от системы CRS.

Моя КИК в ОАЭ получила убыток за прошлый год. Нужно ли мне подавать уведомление?

Да, обязательно. Обязанность по подаче уведомления о КИК не зависит от ее финансового результата. Непредставление уведомления в установленный срок повлечет за собой штраф в размере 500,000 рублей, даже если налог к уплате отсутствует.22

В ОАЭ ввели корпоративный налог. Значит ли это, что я смогу зачесть его в РФ и уменьшить свой налог на прибыль КИК?

Да, такая возможность есть, но она критически зависит от выбранного вами в России режима налогообложения прибыли КИК.

Если вы платите налог с фактической, документально подтвержденной прибыли КИК, то да, вы сможете зачесть 9% корпоративного налога, уплаченного в ОАЭ, при расчете вашего НДФЛ в России. Это прямое следствие нового СИДН, которое устраняет двойное налогообложение.

Однако, если вы перешли на уплату налога с фиксированной прибыли КИК (паушальный налог), то вы не сможете зачесть налог, уплаченный в ОАЭ. В этом случае корпоративный налог в ОАЭ становится для вас дополнительным налоговым расходом поверх фиксированного платежа в России.